こんにちは
素人大家です。
ちょっと過激な表題となりましたが、私なりの持論を書かせていただければと思います。
先日、少し過激なコラムがアップされておりました。その内容としては、土地値の無いような所に新築アパートを建ててキャッシュフローを得るというものです。
人が住むギリギリのラインで、新築を建てて入居付けできれば、収益は出ます。
ですが、新築物件は新築プレミアという価格設定になっていますよね？
処女価格というのでしょうか？
初物はなんでも、お高い価格です。
初物を味わったことのない素人D大家です。
でもこれが、20年も経つと借金はまだ残っているのに、家賃は相当下がっていると思います。
女子大生専門店と熟女専門店では、客単価は同じでしょうか？？
先日、知人のスケベ大家さんからの情報によれば女子大生の相場は３。熟女になるとイチゴ以下と聞いたことがあります。
では、この築古や熟女の消費期限ってないのでしょうか？
築60年とかになれば、それがいいというレアな層は、かなり少ないのでは？と思います。
かなりいい趣味してる感じがします。。。
また、メンテナンスにもそれなりにお金がかかる年数です。建物も人もガタのくるお歳頃でしょうし。そのお歳で、仕事ができるのか？
ん～ 微妙だ。
これが、土地から新築のデメリットだと思います。そもそも、銀行融資がないと成り立たないのが不動産投資。
銀行が融資をするための基準として見るのは耐用年数。木造だと22年。
耐用年数までしか融資が出ないのが、一般的な基準です。まだ、融資を出す金融機関はあると思っておりますが、そんな金融機関がなくなれば、上物に価値なんかないと思っております。
ですので、若い頃に貯めこんだキャッシュをしっかりと貯める、次の物件に再投資をすることが大切なことであり、儲かっていると思い込んで、○クサスなんかに乗っているようでは、ちょっと危険な投資家さんに見えました。
まぁ～高額を突っ込めない、素人大家の戯れ言ではありますが。。。
しっかりと出口を考えられる立地で投資をしたいと思っている、ド素人大家でした。
本日も最後までお読みいただき有り難うございました。