冷静に土地値投資を考えてみた。

こんにちは

素人大家です。

3号戸建てについて、地場の測量士さんとお話をする機会があり、再度、土地値投資について自問自答してみました。

土地値って何だろう。

相場って何だろう。

いくらなら売れるか と考えるのが一般的ですよね。かなりザックリですが。。。

私の買っている戸建ては耐用年数越えのボロ戸建。

普通に考えたら、実勢土地値から解体費を引いた額で買わないとなりません。

3号戸建て、実勢土地値は600万程度と考えられます。(素人大家の素人考え)

そこから、100万以上安く買わないと、土地値で買ったとは言えないでしょう。だって築35年ですから・・・

一応これは、クリアーしております。買値が480万だったので。

でも買った古家付土地をリフォームして中古住宅まで昇格させるのに120万程度掛かっております。

買った土地は路線価で480万。 1.2倍すると580万

そう考えると、土地値から120万プラスで戸建て投資を始めたことになり、回収するのに1.5年から2年かかる。。。

ですので、私の土地値投資は土地値投資ではないような気もする。。。

気がするではなくて、土地値より高く始めているのは事実だな~と再認識。

やはり、土地値で水回りや外壁に手を加えなくていい物件を買わないと、採算が取れなそうだ。。。 とようやく気付き始めました。

これでも、せっせと3か月位はネットで探して、相場より若干安いのでは?と思う物件だったんです。 話を聞いてみると相続物件で、若干安くするので早く現金化したい売主さんだった。

でも、世間的には買値は妥当でも、リフォーム費用を含めトータルで高くなってしまっている。

今後、地価の上昇も見込めない地域(田舎の都会物件)なのでスタートが悪いと、その後もキツイ。。。

やはり、外壁と水回りは要チェックですし、やらないで貸せる物件、

または、リフォームしても、その分安く買える物件ではないと儲からないなぁ~など思った今日この頃でした。

少し、自分に甘めに考えれば、この物件から業者さんとの付き合いが出来てきたり、業者の見つけ方がわかってきたので、最初は授業料なのかな? と考えれば採算はとれるかな?と思う、自分に甘い素人大家でした。。。

せっせと繰り上げ返済するか、売却するか悩むところです。。。

本日も駄文を最後までお読みいただき有難うございました。m(__)m

スポンサーリンク

シェアする

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

フォローする

スポンサーリンク