戸建から集合住宅へステップアップする為のCFは??

こんばんは

素人大家です。

先日、融資の打診に行ってまいりましたが、昔の基準に戻っていました。。。

貸す人を精査して融資をする方向性に( ノД`)シクシク…

コラムニストのじゅんじゅんさんは信金から査定結果は3日以内にわかるそうですが、私の所には7日経っても連絡がこない。。。(;・∀・)

今回、狙っている物件が買えるかはわかりませんが、どの程度までなら借りても大丈夫なのだろう? と自分の考えを書かせていただきます。

自分の資産状況などをよく考えることが大切だと思います。

現在無借金が2つ。2つの貸家からの家賃が13.5万円。(借入なし)

年に162万円のうち100万円は使っても大丈夫だろうと考えております。(60%程度)

残りは税金や修繕費としての積み立て

3号戸建は高買いしすぎて・・・( ノД`)シクシク…無視

私は、この家賃収入のうち100万円は使っても大丈夫なお金と思い込んでおります。(平均すると月に8万は使えるかな??)

しかも、退去になれば自由に売ることができる。(抵当がないので)

2軒のうち6年経っていないのが1つ。あと正月4回です。

入居中は家賃が入り、退去があれば、売却と賃貸の両方一緒に募集することができます。比較的健全に運営できていると考えております。

退去があった物件から売ることも貸すこともできるのが戸建てのメリットですよね。

次はアパートも視野に入れても大丈夫かな?と思い始めKEN美屋や酪マチ、博瀬などからアパートも探しております。

2500万円位が身の丈の上限かな? と直感的に思っております。このぐらいですと、無借金物件からの家賃で払える感じだからです。

利回りは10%程度は欲しい。。。

頭金2割を入れると2000万円を15年2.5%で借りた場合は月々13.3万円

この位の金額ですと戸建のCFから、アパートの返済金額の半分以上は補填できそうです。アパートの空室に時の補填や繰り上げ返済をして借入期間を短縮したり、返済額を圧縮することも可能でしょう。

階段を一歩ずつ登っていくのが無難な投資かと思います。

この金額程度の土地値物件ですと、壊して更地売りをしなければならない時でも、手持ち資金でどうにかなるでしょう。

また、手間をかけてもいいなという気持ちが、出てくれば戸建でもう少し家賃収入の基盤を作ってもいいかなとも思います。

手堅い先輩戸建大家さんはCF30万でアパートに行きたいと言っておりました。。。戸建で返済比率50%以下を維持している(;’∀’)

迷っていたり、買えない時期でも家賃収入が入ってきますし、借入物件では残債が減ります。

焦らず買いたい値段になるか、お金が貯まって高買いするか。。。

ノンビリと規模を拡大できればと思っている素人大家でした。

アパートは常に外壁などを気にしないとダメなイメージがあります。

退去のスパンが早いアパートでは綺麗な外観が常に問われるイメージです。

戸建は入居期間中は放置でもいいかな??と思っております。

先輩大家さんはどのように考えられていますか??m(__)m

本日も最後までお読みいただき有難うございました。

また、コツコツ書き溜めてUPできればと思っております。

意外に月10本でも、リーマンしながらネットショップして、コラムは多忙になりすね。。。

ネットショップは妻名義の為、無休で無給です( ノД`)シクシク…

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『戸建から集合住宅へステップアップする為のCFは??』へのコメント

  1. 名前:ゆたちゃん 投稿日:2020/08/21(金) 11:36:03 ID:a3e697383 返信

    こんにちは、
    コメントするのは2年前におそまつさんと素人大家さんが、
    当時のお題目コラムの件で横からコメントした事があって以来です。

    ちょうど5年前サラリタする際に、
    月の賃料収入が幾らあれば大丈夫か何度も試算して、
    当初1千万あれば大丈夫と思っていたのが、
    結局2千万無いと生活できないと分かり(子供2人が中高大になって来ると年間で500万円以上掛かる様になりました…)、
    サラリタ直前の2年間に一気に倍に規模を増やして何とか切り抜けました…
    ※当時は利回り20%以上の立地もそこそこ良い要再生物件が今より見つけ易かった…

    築30年を超えてくると外壁も屋根もコーキングや塗装が必要になりますが、
    物件入手時に最低でも10年は大丈夫な修繕を行っていれば、
    物件運営時に予想外の多額の出費が発生する恐れは少ない…と思います。

  2. 名前:素人大家 投稿日:2020/08/21(金) 13:45:00 ID:3dcd76045 返信

    こんばんは

    お久しぶりです。
    こんな奥まったサイトまで来ていただいて有り難うございます。
    追い出されて、昔のコラムをコツコツとアップしております。

    CF2000万円ですか

  3. 名前:ゆたちゃん 投稿日:2020/11/30(月) 11:13:54 ID:e87e898a7 返信

    こんばんは、
    先日は築古物件見学にお越し頂いた際に、美味しい十万石まんじゅうも頂戴しありがとうございました。早速美味しく頂きました。
    今度の競売物件…落札できると良いですね。
    もし素人大家さんが物件を落札されましたら、水道メーター取り付けの話やお部屋の内見でお伺いしたいです。
    今後もよろしくお願いします。
    ※連絡先が分からずこちらにメッセージ送ってみました…