4号戸建に向けて物件散策

こんにちは

現在、絶賛満室運営中の素人大家です。

テンション、アゲアゲで4号戸建の取得に向けて物件を見に行ってきました。

多くのサイトやブログで返済比率は50%以下が望ましいと言われております。

私の3軒の返済比率は25%です。

比率的に問題はないと思われます。

でも単体の返済比率で見ますと

1号 返済比率0

2号 返済比率0

3号 返済比率78%

このまま3号のような物件を買い進めると大変なことになります。

あと1回位は大丈夫かもしれませんが・・・

そして、先日通帳残高を見たら 衝撃の48万円。。。

えっ・・・

運転資金(自己資金)少なすぎですよね・・・

でも、1か月経てば15万円は手元に残ります。契約時の手付金にはなるかな・・・

かなり危ない運営になりかねません。

担保も取られず融資をしてくれる金融機関に頭を下げるか悩みどころです。

(全国チェーンのお母さん銀行です。預金預金とうるさく、貸出には渋い。投資には無頓着。)

とりあえず、目を肥やす意味合いで物件検索です。

安い物件=難あり です。

だって売れていないんですから!

どの程度の 難 まで許容できるのか

先日、見てきた戸建は 埼玉県内のJR駅徒歩20分 築30年

私道の一番奥 接道2m 軽自動車しか停まらない。

土地の形が三角形(古家も三角形)

土地として売れないような物件を買うのには勇気がいる。

ここまでなら許容できるかな

まだまだ難あり

傾いている。。。

玄関を開くとき ギーっという & トイレのドア閉まらない

もちろん部屋の床が水平でないのは当たり前。

そして、2階の窓を開けると そこには  新幹線が走っている。。。

基礎にクラックは入っているし、

この地域は6万円程度なら貸付できそう。

傾いているから5万円ならいけるかなどと考え

駐車場の近隣相場が4千円

近隣の2Dkアパート+駐車場 (4.5万円+0.4万円)と考えれば勝負できそうな気もします。

でも外壁が30年塗り替えてなさそうな感じでした。自分でコーキングだけハシゴでやれば、大丈夫かな などと考えておりました。

込々300で押さえられれば利回り20%の物件です。

強烈な指値が必要になります。

それには仲介さんの協力が必要不可欠です。

仲介さんは早めに処分したいオーラでした。

チラッと280万の買付ならと

利回り20%で運営して家賃を数年回収して、オーナーチェンジで利回り15%で売却できればとも考えます。

うっ 売り逃げ・・・

オーナーチェンジだと、内見できませんから、傾き具合もわからない。

敷金0・礼金0・ペット可・フリーレントで客つけできるかなどなど、考えております。

利益とリスクは比例するのでは と感じた素人大家でした。 

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