現在の運営状況と空室率について

こんにちは

ボロ戸建3軒の大家をしている素人大家です。

昨日、久しぶりに書かせていただきました。

多くのご声援をいただき、運営の励みになっております。

もはやコラムではない・・・

戸建て投資をしている素人大家ですが

土地値投資だと思っております。土地値で買って上物の築古戸建を賃貸する。

1度入居者が付いて5年ほど借りてもらえれば負けはないと思っております。

手堅い投資ではありますが、融資を受けると返済があります。

空室率・返済比率などの考え方があるようですので、比率について書かせていただきます。

戸数が少ないと比率が大きくぶれます。

現況

1号 買付800万     賃料6.5万  返済0

2号 抵当権解除400万  賃料7.0万  返済0

3号 買付480万     賃料6.5万  返済5万(借入530万)

※1号・2号戸建は無借金

賃料合計 20万  年間家賃収入 240万

返済合計  5万  年間返済    60万

税引き前の手残り  180万

満室での返済比率は25%です。

返済比率だけみれば安全な投資だと思い込んでおります。

でも、精神的な面でみるとどうでしょうか。

私も5か月ダメージを受けながら生活しておりました。

空室が常に悩みの種になります。

戸数が少ない大家はキツイ・・・

もちろん借りすぎてる大家さんはもっとキツイと思いますが・・・

私は、零細弱小の素人大家ですので

戸数が少ないと余計に1つ空室のダメージが大きくなるのではと思います。

戸建投資で1棟オーナーの空室率パターン 0%か100%

     2棟オーナーの空室率パターン 0%か50%か100%

     3棟オーナーの空室率パターン 0%か33%か66%か100%

では10棟のオーナーは?

0% 10% 20%・・・90% 100%

1つ空いても10%ずつ空室率が上がります。

分母が大きくなれば心へのダメージは減るはずです。(たぶん)

簡単な計算なので小学生でもわかることですが、実際に体感すると私はソワソワします。

人により感じ方は違います。でも、私は落ち着かなくなるタイプだと再度実感することができました。

これから、投資を始められる方や1棟目をキャッシュ買い、2棟目を融資という私と同レベルの方も多いと思います。投資初期ですと空室率が大きくぶれる戸建投資ですと、この落ち着かないソワソワ感が耐えられない。。。

私には投資は向かないのかなと考えなおすのも、いいかと思います。

もしかしたら手元に現金がないのが原因かもしれません。通帳を妻に没収されお金が自由にならないし、動かすときは理由が必要になるのもストレスなのかもしれません。(家庭内稟議書及び決裁書)

お金があれば使ってしまう素人大家ですので、お母さん銀行に預金するのが一番堅実かもですね。

※返済比率についても書いてみたいと思います。

最後までお読みいただき有難うございました。

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