私の1号物件と3号物件を比較

こんにちは

素人大家です。

初の物件購入は昨年の11月でした。そして今は3号戸建のDIYが終わりました。

この1年弱の間での私の変化も含めて本日はかかせていただきます。

1年前に初めて不動産投資をしようと思い、戸建物件を買いました。その時は、無難に転売できる。無難に貸付できる、今後10年は普通に無難な地域に買うべきだという考え方が強かったです。

概要

エ リ ア :上尾市

■アクセス:駅歩6分

■築 年 数 :築29年

■駐 車 場 :小型1台

■土地面積:85㎡

■建物面積:85㎡ 

■売出価格:830万円

■購入価格:800万円

■利 回 り :9.75%

■借入金額:0

■年間家賃:65,000円×12か月=780,000円

■手 残 り :65,000円×12か月=780,000円

リフォームは無しです。クリーニングのみ。

売主は投資家さんが売りに出したのかと思います・・・

半年間、借り手が付かない物件を私は買いました。

利回りが10%を切っています・・・

当時の考え方は銀行から借りるということは、頭になかったです。

12年程度で出資金額を回収し擦り切れるまで建物を使い、土地を売却。売却した土地代金分が利益になるという考え方です。

これだと最初に投資した800万円の回収に時間がかかる。と思いはしましたが、無難が一番と思っていました。今もですが・・・

現金のみで物件を買い増すことは、ほぼ不可能かと思います。

そうすると、買い増しには借入が必要になります。

6月に決済した3号物件(埼玉東部物件)

概要

エ リ ア :埼玉県東部

■アクセス:駅徒歩10分

■築 年 数 :築36年

■駐 車 場 :小型1台

■土地面積:105㎡

■建物面積:85㎡ 

■売出価格:580万円

■購入価格:480万円

■リフォーム:130万円

■投資金額:650万円

■利 回 り :12%

■借入金額:530万円

■年間家賃:65,000円×12か月=780,000円予定

■手 残 り :14,000円×12か月=168,000円予定

狙う物件は土地値以下の戸建てです。

3号は初の融資を使いました。融資を得るには物件単体で収支が回ることが求められます。利回り12%が最低条件です。

融資期間は10年が一般的だと思います。

初の融資で取引している金融機関が無い為です。取引があれば15年の可能性もあるとは思いますが・・・

利回り12%はさいたま市・上尾市の駅徒歩圏は非常に難しいと思っております。そうすると、買う物件は田舎になっていきます。

田舎が嫌なら頭金を入れ返済額を減らすしかないです。

頭金とリフォーム代の両方は出せないなぁ~

リフォーム代が限界・・・

家賃も取れる額は決まっています。(豪華な仕様で高価格帯を狙うosomatu流は除く)

普通は5万~7万程度ではないでしょうか。

家賃が安くても設備代金は変わらない(給湯器・エアコンなど)ため、できれば6万円の家賃は、とれるような場所にしたい。

物件価格は諸費用込み最大600

安ければ安いほどいいですが、ドンドン田舎になります・・・

どこまで妥協できるか!自分の考えも含めて。

私の考えは駅10分圏内は人口減少があっても大丈夫!(場所によります。)

駅から物件まで歩いて周りをキョロキョロしながら感じてください。

今回買った物件は駅・国道・スーパーなどが近く、物件の周りも建て替えもありました。もともと多少の土地勘もあります。まぁ~人口減少が大きい地域ですが、比較的周りの駅より無難だと判断しました。

また、購入金額・諸費用・リフォーム代を含め、借り手が付かなければ、それ以上の金額で売れるか!という事も私の判断基準です。貸せなければ700で売れるのではと思っております。住めるレベルに綺麗にリフォームしてあれば土地値+100なら大丈夫 と判断。

借り手が付かない物件は売れない可能性もありますが・・・

一応路線価も見ます。路線価500万です。これも場所によって変わりますので一概には言えませんが、今回買った物件周辺は路線価×1.2がエンドユーザー価格だと思っております。

ですので、エンド価格600万から取り壊し費用として100万引いたら500万

リフォーム込みの投資価格は650万ですので2年貸せればトントン

それ以上ならプラスになるハズです。

どこまで、リスクを取れるかですね。

値下がりリスク

坪50万で30坪の敷地だと 1500万 ですが値下がりして

坪40万で30坪の敷地だと 1200万 になり300万売るときに損をします。

今回は約ですが

坪16万×30坪 480万 で買いましたが、かりに値下がりして

坪  8万×30坪 240万 になっても、損は240万

半額になることは無いが坪50万が40万になることはある と思うようになりました。 後付けの言い訳のような気がしますが・・・

投資物件として売るにも利回り12%は最低ラインだとおも。5年間家賃を回収して利回り13%程度で売ってもマイナスにはならないハズです・・・

逃げ道ばかり考えているのは一年前と変わらないですね・・・

今回の物件はリフォームを全部業者出しをすると利回り12%は出ないです。そのため、DIYを実施・・・

何とか12%を確保予定です。貸せてないので見込み賃料になります・・・

これからは必死に買い方の勉強をするとともに、DIYの勉強もしないとと思っております。

安く買い、安く直して高く貸せれば儲かります♪

安く買い、安く直して安く貸しても、経営に支障は出ません。

買えなくてもいい という気持ちで指値要因を探して買い増していかないと・・・

焦ると高い金額で買うことになります・・・

そこまで高く買ってはいませんが、そんなに儲からない・・・

健全な経営を目指してコツコツ大きくできればと考えます。

私は大家業をしておりますので、基本的には売らずに、擦り切れるまで使うのが当たり前ですが、色々なイレギュラーも考えられますので逃げ道も考えておきたい、ビビリな素人大家です。

最後までお読みいただき有難うございました。

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