自分の投資対象(投資初期)

ビビリな素人投資家への第一歩

を歩むためどんな物件に手を出せばいいのか種類別に考え、自分の結果を書かせていただきます。

私が投資対象として考えたものです。他に多くの種類があるかと思いますが、私は購入を考えなかったため記載はしておりません。

賃貸併用住宅

住宅ローンで借りられます。金融機関によっては、賃貸にする建物部分には融資しない(面積で案分)などの制約がりました。基本的に50%以上の自己居住面積が必要でした。借り入れが楽なことがメリットです。私の場合(年収600万)は年収の7倍から8倍まで貸し付け可能だと言われました。

色々な銀行を回りました。土地も探しました。でも、とある営業マンの一言で冷めてしまいました。「賃貸併用住宅だと売りづらくなりますよね」と・・・

私は需要が少なければ売りづらいと思っております。また、「値段を下げれば売れない不動産はない」と言う営業マンもいましたが、足元を見られて売るのは嫌です。

また、比較的大きめな土地と建物になりますので、売買価格も大きくなり買える人・買いたい人が限られてくると思われます。

アパート(中古)

アパートの所有に憧れており、現在も欲しいと思っております。しかし新築アパートが乱立しているように素人目線で感じます。1000万円を頭金にして2000万円を銀行融資で購入できるか考えました。ローンシミュレーションサイトで自分なりに計算すると満室経営をしないとキツイような気がしました。毎月、持ち出しが出るような物件で初の融資は難しいと思います。(先月まで融資先を必死に探していましたので・・・)

15年~20年先の賃料を計算するって、かなり難易度が高いと思われます。

私は築25年程度、10年で返済計画を立てていました。

また、低金利時代で、投資物件に人気が集まり、投資物件の利回りがよくないような気がします。

ワンルームは利回りが高くなる傾向がありますが、客付けもしたことがない状態の素人ですので、戸数が少ない2DKで考えていました。

RC

ビビリな素人ですので論外です。億、借りるなんて怖いです。

貸してくれてもお断りです。投資金額の何10倍も動かす為、運転資金があっという間に無くなることもあると思います。少し考えましたが、最悪の事態を想像すると非現実的でした。

そして

戸建投資にたどり着きました。

理由としては、物件金額が安く1件入居すればストレスは感じずらいと考えました。

全ての投資は、売って最終利益が確定すると思っております。そのため、売りやすい物件とは何か考えました。私の旧自宅(現在賃貸中)は土地・建物も小さめで、金額も小さいです。土地が広いと必然的に金額も大きくなります。

大きくて安い方がいいですが、業者が2棟現場にしてしまうような気がします。

また、前面公道の物件にしておけばトラブルは少なくなると思っております。

付け加えて、駅10分圏内で探しています。売りやすさにこだわって購入しているつもりです。  売ったことはないですが・・・

人口減少と叫ばれている中で賃貸物件に投資するので、アパートにはない差別化が必要であり、戸建にはそれがあると思っています。

また、出口戦略として一番の購入者層(ターゲット)である自己居住用の土地として売りやすい場所を購入しています。

駅・スーパー・コンビニ・小中学校等の周辺環境を見ています。

安いと言っても場所を選ぶので1軒買うにはそれなりの金額になります。

私が初めて買った物件は800万円です。6.5万円で貸しています。リフォームは、ほぼなしで貸せる物件でした。クリーニングは自分で行いました。

利回り計算が甘いと今なら思います。でも現金買いなら問題ないと思っております。詳しくは購入編で書きます。

私は購入して1か月間、入居申し込みがなく、オドオドしていたことを思いだします。

皆さまからのコメントお待ちしております。

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