物件の購入は路線価を基準に考えてます

こんにちは

素人大家です。

私の購入目線は路線価です。

全て木造戸建です。

木造アパートの買い付けは玉砕されましたが。。。

路線価は実勢土地値を0.8倍したものと言われております。

ですので、0.8で割ってあげると実勢土地値がでます。

ですが、一概に路線価が正しいのか?と言われると違うと思います。何故かというと、路線価をさげたら、固定資産税まで下がってしまいますからね。そう簡単に下げるわけにはいかないと思います。

そのため、投資する地域を考えて、路線価があてになるのか、ならないのか を判断するところから始まると思います。

路線価があてになる市町村だとしても、駅近はプレミア価格になっているでしょうし、駅から離れれば。。。という地域もあるでしょう。

路線価を基準にして考えると、多くの物件が検討対象から外れるはずです。それは利回りという計算方式で物件を売買しようとしているからです。

投資対象となりそうなものですと、最近は全て利回りで計算されます。

2020年現在だと私のターゲットとしている地域は10%前後でしょうか。(耐用年数切れ木造)

では実際の価値は?と利回り計算ではなく、路線価ベースで計算してみてください。

積算割れしすぎてないですか?

かなり融資が厳しくなっている!のではなく、銀行基準の査定でしか融資がでないと思われます。

埼玉県内のいくつかの銀行、信金では路線価×1.25÷0.7という計算式で担保評価をしております。

路線価に1.25倍することで、実勢土地値がでます。そこに銀行掛け目(0.7)が入ります。銀行のリスクテイクですね!。

そうしますと、利回り計算で物件を買おうとすると、頭金が2割でもキツイと思いませんか?3割、4割のレベルかと思います。

これを頭金入れずに買えたら、その分信用棄損になります。

次の動きが遅くなりますね。

ですので、物件をよく見定めてから買わないと、売りに出した時も買いたい人も融資がつきません。

売れない物件を売るときは、値段を下げるしか方法はなくなります。

今から20年ほど前なら、耐用年数切れのアパートは追い出し費用1軒につき-50万と解体費が必要な時代があったんですよ。

この時代を知っていた人から考えると高すぎて物件が買えません(汗)

ですので、実勢土地値程度で買えて、運営を10年頑張れたら、最後に土地が残る!という考え方に私は辿りついたわけです。

基本のキの字レベルのブログですが、高掴みは命取りになります。

いつでも売れる値段で物件を持っていることは、凄く大切なことだと思います。

そのため、私は戸建てから始めました。お金が入った時期と、本来価値のない物件にバンバン融資がついていたんですから、買う時期ではないですよね。。

株と同じ発想なら売る時期です。

戸建ては比較的、価格が波を打ちません。だって実需用ですからね。

もちろん、戸建てのデメリットもありますよ。

退去されたら修繕時間も費用も半端ないです。。。

そして修繕費もアパートに比べて割高です。

でも客付けは楽。自主管理も可能です。

自主管理が可能ということは利回りが5%上がるってことですよ!

とこの位で、本日は書き収めとさせていただきます。

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