素人から素人投資家へ

投資対象として戸建選択素人から素人大家成長したコラムになります。

どんな物件を買った??

さいたま市隣接市(20万人規模)の物件を買いました。土地26坪、築28年の3LDK。徒歩10分圏内です!

価格は800万円

さいたま市隣接市の駅10分圏内で坪30万円。路線価で27万円です。
新築価格も見ながら、土地値を素人計算します。
新築の売値から建物価格1200~1400万円程度を引いた価格が、土地値ではないかと思っています。
売地でも相場の検索をかけます。私は坪35万~40万円位が相場と考えました。
※建売の売り始めは高いです・・・
 建ってない時はボッタクリ・・・
 パラパラ売れてきた位が標準的な値段だと思います。
 最後はたたき売り・・・
今、売却するといくら位なら売れるか(買ってもいないのに)
坪35万×26坪=910万円  解体費100万円をひかれても800万円。
買っても大丈夫と判断しました。
賃料相場
自分の中では6.5万円
物件近辺の不動産屋にて聞き取り調査 6~7万円
年間家賃78万円ですので表面利回り9.75%
諸費用リフォームで50万円
実質利回り9.17%
購入後の皮算用シミュレーション
5年後退去があった場合は
78万×5年=390万
850-390=460万円
同じ金額以上で売却できれば、損はしない
って感じの素人計算です。

内見に行きました

基本は、専任の業者さんと見に行きます。しかし、私は地元の不動産屋のオヤジ仲介に入ってもらいました。

なぜか!

私が素人のビビリだからです・・・
 具体的には

・地元の不動産屋のオヤジは、賃貸をメインに扱っていること。

・先祖代々の物件を多数持っている資産家であること。

・リフォーム箇所や相場がわかること。

などが理由です。
たかが30万円程度の仲介手数料で素人をチヤホヤ持ち上げ、買わせて商売をするとは思わなかったからです。悪いものは悪い。良いものは良いと言っていただける方と判断いたしました。田舎者の私は、地元の人に悪い人はいないと思っております。また、物件購入の相談もよくしておりました。

内見の結果

自分は気に入りました。気に入る基準は自分が家族と住んでもいいか! です。

不動産屋のオヤジの意見

・悪くはない

・決して美味しくはないが採算は合うだろう。

・リフォーム箇所も限られている。

・でも、このぐらいの物件だと年に数回は出るよ。

・初めての物件としては無難だね

買い付けを入れ、指値も入れ、押し戻されて800万円でした。

現金決済でしたので、ポンポン話が進みます。審査がないので楽です。

買い付けを入れて2週間後には自分のものになっていました。

決済は金融機関で行いましたが、代理決済です。嫁にお願いしました。
ビビリですが、借金がなかったのでそんなにビビりませんでした。
買った嬉しさビビリが消されてしまっていたのです。
   ↑  ここが重要だと思います。
その後、動揺し始めたのは自主クリーニング後です。
次回、プチリフォームと貸し付けについて書かせていただきます。
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『素人から素人投資家へ』へのコメント

  1. 名前:大津カイジ 投稿日:2020/01/30(木) 20:10:47 ID:07f20a502 返信

    開設おめでとうございます!
    ご活躍楽しみにしております!

    • 名前:素人大家 投稿日:2020/01/30(木) 21:26:29 ID:a131a9025 返信

      コメントありがとうございます。
      ご活躍なんかしないですよ。。

      過去ページを貼って、広告も貼る予定ですww